Bestemmelsen i odelsloven § 57 medfører at den som har overtatt en eiendom etter odels- eller åsetesrett, kan bli nødt til å gi fra seg en eventuell gevinst fra eiendommen. Dette kan typisk være en fortjeneste etter salg av hele eller deler av eiendommen, hvor salget har skjedd senest 10 år etter overtagelsen. Dette betegnes som et etteroppgjør.
I henhold til odelsloven § 57 kan etteroppgjør kreves av medarvinger eller av saksøkte i løsningssaker. Saksøkte i en løsningssak må være søskenbarn til saksøkeren, eller i nærere slektskap. De som kan kreve etteroppgjør benevnes i det videre som "rettighetshaverne".
Et eksempel på etteroppgjør er at det blir vedtatt en ny reguleringsplan som åpner for bolig- eller hyttebebyggelse, og denne muligheten utnyttes av den som har overtatt gården gjennom odel- eller åsetesrett. Dersom man innenfor perioden på 10 år setter i gang med en omreguleringsprosess med sikte på utbygging, må man regne med å måtte dele eventuell gevinst med de personer eiendommen er løst på odel fra eller medarvinger.
Hensynet bak bestemmelsen
Formålet med bestemmelsen er å forhindre at odels- og åsetesretten misbrukes til å sikre seg gården rimelig, for så å selge den og beholde hele gevinsten selv. Reglene er dermed til for å unngå at odelsretten misbrukes. Samtidig som det er et ønske om at det skal foreligge et likhetsprinsipp mellom arvingene.
Vilkår for at etteroppgjør kan kreves
Et av vilkårene for at etteroppgjør kan kreves, er at eiendommen er overtatt på skifte i medhold av åsetes- eller odelsrett, eller ved odelsløsning. Herunder også "åseteslignende prinsipper". Det vil si at eiendommen er overdratt med prisavslag i forhold til markedspris.
Etteroppgjør kan videre kreves når eieren videreselger hele eller deler av eiendommen innen 10 år etter at han eller hun overtok den. Avtalen om videresalg må være en bindende avtale, det vil si at det ikke er tilstrekkelig at det er inngått en opsjonsavtale om et eventuelt fremtidig salg.
Reglene om etteroppgjør gjelder også i de tilfeller hvor hele eller deler av eiendommen blir ervervet gjennom ekspropriasjon. Det samme gjelder feste når festetiden er minst 20 år, eller festeren har rett til fornyelse av festeavtalen slik at festetiden til sammen er minst 20 år.
Videre er det et krav om at eieren får en "vesentlig gevinst" ved videresalget. Hva som er "vesentlig gevinst" er en skjønnsmessig vurdering vil varierer i hvert enkelt tilfelle. En retningslinje på hva som er å anse som "vesentlig gevinst" er en avgjørelse fra Høyesterett, hvor det var flertall for at et salg hvor eieren fikk en gevinst tilsvarende det vedkommende selv fikk i åsetesfradrag, er innenfor "vesentlig gevinst".
Når kan etteroppgjør kreves?
Det kommer klart frem av bestemmelsen i loven at etteroppgjør kan kreves i 10 år etter odelseiendommen er overtatt. Som utgangspunkt skal 10- års fristen regnes fra det tidspunkt da erververen har fått rettslig rådighet over eiendommen, det vil normalt si fra det tidspunkt hjemmel er tinglyst.
Det er viktig å være oppmerksom på at man faktisk må gjøre gjeldene et krav om etteroppgjør. Dette er ikke noe man automatisk får dersom eieren selger eiendommen. Krav om etteroppgjør må settes frem innen 6 måneder etter hjemmel på ny eier er tinglyst.
Fordeling av etteroppgjør
Det neste spørsmålet som melder seg, kan være hvordan gevinsten skal fordeles. Samtlige rettighetshavere skal ha sin del, også den som har solgt eiendommen. I utgangspunktet skal det foretas en likedeling mellom rettighetshaverne, men forarbeidene til loven sier at det viktigste er at det foretas en fordeling som anses rimelig i det enkelte tilfellet. Det er flere hensyn som kan gjøres gjeldene; Inflasjon i eiertiden, verdiøkning som skyldes eiers påkostninger, ulik skattebelastning mellom partene m.m. Dermed kan fordelingen mellom hver part bli ulik, men hensikt om at fordelingen skal være så rimelig som mulig.
Dette kan i utgangspunktet høres fornuftig ut, men av erfaring kan det oppstå konflikter når nettopp dette skal praktiseres i et konkret tilfelle.
Avtaleregulering
Odelsloven § 57 er en regel som kan fravikes. Det vil si at det er mulig å avtale seg bort fra regelen om etteroppgjør slik at den ikke vil gjelde. I tillegg til at man også kan avtale at øvrige rettighetshavere får en utvidet rettighet enn hva som kommer av loven. Dersom rettighetshaverne skal gis en dårligere rett enn hva de har i henhold til § 57 må de signere på avtaledokumentet.
I forbindelse med eiendomsoverdragelser kan det være lurt å ta en prat om reglene knyttet til etteroppgjør. Det kan være hensiktsmessig å regulere en eventuell enighet i en avtale mellom de berørte, da det er lett at disse spørsmålene kan skape konflikter i situasjoner hvor de oppstår.
Dersom du ønsker mer informasjon eller har behov for bistand, er du velkommen til å kontakte NLR Landbruksadvokatene Trøndelag.
Forfattere: Advokat Sandra Dullum og advokatfullmektig Katrine Betten Ørjasæter.
