Disse 5 punktene opplever våre bygningsrådgivere som særlig viktige for at bonden skal være bedre sikret i sin egen byggesak:
1. Tydelige krav til bygning og tekniske anlegg
2. Realistisk byggebudsjett
3. Tydelige krav til forarbeid og gjennomføring
4. Fullstendige tilbud
5. Trygge kontrakter som følges opp
Artikkelen fokuserer på punkt 3. For at det skal være mulig å stille tydelige krav til forarbeid og gjennomføring, må man være tydelig på kravene til bygningen, i-mek, el-anlegg, vann- og avløpsanlegg, alarmsystem o.l. (pkt 1 over). Så må byggebudsjettet gjenspeile disse kravene og være realistisk (pkt 2 over). Forarbeid i pkt. 3 gjelder arbeidet knyttet til tilbudsinnhenting og kontrakter. Arbeidet går over i tilbudsvurderinger og kontraktsinngåelse (pkt. 4 og 5 over) og sluttføres i rimelig tid før planlagt byggestart.
Tydelige krav til forarbeid og gjennomføring
For at arbeidene på byggeplassen skal foregå uten mye kaving, tap og uhygge, må forarbeidet være godt. Med pkt 1 og 2 i boks, er neste steg å knytte til seg entreprenører som kan utføre arbeidene.
Viktige spørsmål i denne sammenheng er:
- Er ansvarsrettene[1] definerte?
- Skal entreprenøren også prosjektere[2] sine arbeider? I så fall blir dette en totalentreprise.
- Skal entreprenøren ikke prosjektere sine arbeider? Da blir dette en utførelsesentreprise basert på prosjektering levert av rådgiver engasjert av bonden.
- Hvilken gjennomføringsmodell[3] er gunstig for meg?
- Hvordan skal jeg innpasse egeninnsatsen min?
----------------------------------------------------------------------------------------------
([1] Ansvarsrett: For driftsbygninger mindre enn 1000 m2 kan bonden ta alt ansvar for at lovkravene er oppfylt. For bygninger større enn 1000 m2 må bonden benytte foretak som har ansvarsrett innen arbeidsområdene de skal utføre.
[2] Prosjektering: Lage byggetegninger og byggebeskrivelser som entreprenøren skal følge.
[3] Gjennomføringsmodell: Hvordan arbeid med prosjektering, utførelse på byggeplassen, framdriftsplanlegging, koordinering, o.l. organiseres.)
----------------------------------------------------------------------------------------------
Vanlige entrepriseformer
Vi erfarer at arbeidene med betong og overbygg gjennomføres som utførelsesentrepriser eller totalentrepriser. De tekniske fagene (i-mek, el, rør, alarm o.l.) gjennomføres oftest som totalentrepriser. Man ender ofte opp med delte entrepriser der en entreprenør tillegges koordineringsansvar for hele byggetiden. Vi registrerer også at former for innsalg og senere kontrakter uten spesifiserte krav fra byggherresiden forekommer.
Manglende prosjektering og dokumentasjon
Vi erfarer at prosjektering (se fotnote) kan være inkludert i entreprenørens tilbud (og senere i kontrakt) uten at alle nødvendige tegninger er tilgjengelige før bygging eller når bygget er ferdig (FDV-dokumentasjon). Dette er problematisk siden bonden fratas muligheten til å kontrollere at kravene til bygningen vil bli innfridd før konstruksjonen bygges. Det koster svært mye å endre en feil løsning etter at den er bygd. Manglende FDV-dokumentasjon er problematisk siden viktig informasjon om løsninger, konstruksjonsstyrke, brannmotstand, byggematerialer, osv. ikke er tilgjengelig for eier eller myndigheter.
Svakheter i kontraktsgrunnlag
Vi erfarer at forprosjekttegninger og generelle spesifikasjoner brukes som grunnlag for pristilbud og senere kontrakt. Forprosjekt gjennomføres for å avklare fysiske og økonomiske rammer for ønsket bygning tidlig i prosessen.
Dette grunnlaget er utilstrekkelig for å sikre at viktige detaljer, nye anbefalinger og forholdene på byggestedet er tilstrekkelig ivaretatt. Dette er problematisk siden presisjonsnivået i pristilbud og kontrakt ikke blir godt nok og en risikerer omfattende tilleggsarbeider, feil og mangler i anlegget. Vi fraråder å inngå kontrakter eller avtaler med grunnlag i forprosjekt og/eller generelle spesifikasjoner.
Svakheter i tenkte løsninger
Noen ganger foreslås det løsninger som ut fra erfaring neppe fungerer godt nok året rundt der anlegget skal bygges. I slike tilfeller kan en uavhengig rådgiver før oppstart på byggeplass hjelpe til med å avklare utfordringene, vurdere pris for tiltak og innarbeide nødvendige endringer i kontrakt.
Innpassing av egeninnsats
Mange bønder gjør betydelig egeninnsats i sine byggesaker. Vi erfarer at det er kurant å innpasse egeninnsats i forhold til berørte entrepriser.
Byggeleder før byggestart?
Kan en byggeleder bidra i forarbeidet før byggestart? Ja. Byggeleder kan gi viktige innspill til kontrakter og plan for gjennomføring av byggearbeidene. Byggeleder kan tillegges økonomisk oppfølging og kontrollere at prosjekteringen (og senere selve utførelsen) er i h.t. kontrakt. Byggeleder har ikke ansvar for prosjektering. Byggeleder kan tillegges ansvar for det viktige oppstartsmøtet der alle involverte får mulighet til å stille spørsmål og avklare problemstillinger før byggestart. I møtet er HMS, framdrift og koordinering blant de andre viktige sakene.
Gjennomføring av byggesaker kan være krevende.
Har du et tema du ønsker belyst?
Send gjerne en e-post til en av oss
